婚前買房的權屬怎么認定,婚前買房時要注意哪些問題

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近年,購置婚房已經成為樓市中的一個不可忽視的消費人群。“要結婚,先買房”的傳統觀念,使購置婚房成為了一種“剛性”的需求,準新人們已經成為推動房產市場持續發展的一個重要因素。戀人購房尚不屬法定夫妻,一旦感情出現問題,問題也就比較復雜。那么婚前買房的權屬怎么認定?婚前買房時要注意哪些問題?本文將對這些問題一一進行介紹。

一、婚前買房的權屬怎么認定

1、婚前已支付全額購房款的情況

(1)登記在一方父母或一方父母及其子女名下這種情況下一般是由一方家庭出資購買房屋,并將房屋登記在一方父母名下。這種情況權屬相對比較清晰,房屋屬于一方父母或家庭共同財產。不論未婚戀人雙方最終是否結婚,該房屋的權屬均不會發生變化。

(2)登記在未婚戀人雙方名下的:

①一方出資這種情況下,一般視為是一方或其父母對另一方的贈與。由于,對此并無明確的法律規定,可能在實踐中會出現不同的裁判結果。

②雙方出資這種情況下,房屋屬于雙方共同所有。如果有父母出資,即視為對其子女的贈與。不論未婚戀人雙方最終是否結婚,該房屋的權屬亦不會發生變化。

(3)登記在未婚戀人一方名下如果登記在出資未婚戀人一方的名下,房屋屬于其的個人財產不會因婚姻關系而發生權屬變化。而如果是一方出資而登記在未出資未婚戀人一方的名下,或雙方出資登記在未婚戀人一方名下,這種情況一方的出資可視為對另一方的贈與,房屋屬于登記未婚戀人一方的個人財產。

2、婚前按揭貸款支付購房款的情況

(1)登記在一方父母名下這種情況一般是由一方父母支付首付,然后將房屋登記在其名下。此時房屋將被認定為父母的財產,貸款也認定為父母的債務,相應的權利及風險也由父母享有或承擔。但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的,若雙方離婚,一方雖無法主張房屋,但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸,并要求父母返還并平均分割。

(2)登記在未婚戀人雙方名下這種情況不論是何方出資支付首付,房產均應視為未婚戀人雙方的共有財產。同樣不論未婚戀人雙方最終是否結婚,該房屋的權屬亦不會發生變化。而房屋所付債務亦應由未婚戀人雙方共同承擔。

(3)登記在未婚戀人一方名下對于一方支付首付,并登記在其名下的房屋,如果在婚前已經取得了房產證,該房產一般會被認定為個人財產,由該方享受權利和承擔義務。如果婚后用共同財產還貸的,婚后還貸的部分應當屬于夫妻共同財產。反之,婚前并未取得房產證的,房屋可以認定為夫妻共同財產。但一方婚前支付的部分,屬于婚前個人財產,如果雙方離婚,應將該部分從房屋價值中剝離。

一方支付首付,而登記在對方名下的房屋,對方的出資可以視為贈與行為。對于一方已支付的貸款本息的,一方可向對方進行追償。其他問題則與前述相同。

(4)登記在一方父母及未婚戀人雙方名下若是這種情況,房屋認定是未婚戀人和一方父母的共有財產,而貸款也應認定為四人的共有債務,相應的權利及義務也由四人共同享有或承擔。

(5)登記在雙方父母及未婚戀人雙方名下這種情況,房屋認定是未婚戀人和雙方父母的共有財產,貸款既為共有債務,相應的權利及義務也由共有人共同享有或承擔。其他問題則與上述情形相同。

二、婚前買房時要注意哪些問題

1、買房人簽訂預售合同并支付了房款后,取得的是房屋的“期權”,這個“期權”實際上是一種債權,而并非物權即財產所有權。雙方在還沒有取得小產證時,一方不能要求“確認對期房的產權”。不過,我國現在對房產登記實行實名制,購房合同上的購房人必然將成為房產登記人。

2、如果房屋認定為一方所有,而另一方的出資只能認定為債權時,房價上漲的情況下,另一方享受不到房價上漲的收益。因此,如果產證做在一方一個人的名下,對另一方是不利,建議另一方應考慮到這個因素。

3、對于共有財產,法院一般不宜直接將房產判歸一方所有,只能按照共有關系處理。雙方如果協商不成,可以把房屋進行拍賣,將拍賣的所得款項按比例進行分配。

4、對于形成共有財產的情況下,對于共有財產,部分共有人主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產是按份共有的,應當認定為共同共有。

5、雙方簽訂的協議明確將房屋出售后再按出資比例分配的,這種約定是合法有效的,同時對雙方都有約束力,如果一方改變主意想采用其它的方式分配的話,也應當取得另一方的同意才行。

6、對于一方已取得的房產贈與另一方的,房屋歸屬的關鍵是看簽訂的贈與協議是否經過公證及房屋是否辦理了過戶登記。

7、婚前買房,出資的一方有權要求在房產證上載明自己是權利人。

8、因為準婚房的產權登記在誰的名下,除了法律因素、感情因素,還因父母的介入變得異常復雜。較佳的方案當然是登記在未婚戀人的名下,這對雙方的夫妻感情和未來房屋的使用、處分都比較有利;針對父母的出資,可以采用“借貸”的方式來處理。

9、當事人除了充分了解各種產權登記方案的法律后果,充分尊重購房出資者的利益外,還應妥善處理各種關系,保存好各種憑證,盡量避免糾紛和矛盾。

以上就是有關婚前買房的權屬怎么認定以及婚前買房時要注意哪些問題的具體情況,希望能對您有所幫助。戀愛中的男女應當婚前買房的權屬有清晰的認識,然后再根據自己家庭和對方的實際情況,選擇適合的方案。以免倉促決定后,家庭、戀人反目,產生不必要的矛盾。如果在婚前買房的過程中有什么疑問,建議咨詢相關的專家律師,以避免不必要的麻煩。

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